Compra de Imóveis nos Estados Unidos

Compra de imóveis nos Estados Unidos

Introdução

O mercado de imóveis americano é aberto para estrangeiros. Brasileiros e pessoas de outros países podem comprar imóveis nos Estados Unidos sem restrições.

Por exemplo, cidadões canadenses costituem um grupo responsável por significante volume de transações imobiliárias nos Estados Unidos. Eles costumam comprar imóveis no sul e sudoeste dos Estados Unidos para fugir dos rigorosos invernos Canadenses. Na verdade muitos cidadões americanos que vivem no norte dos Estados Unidos também acabam comprando uma segunda residência na parte sul. Desta forma eles podem passar o verão em suas residências principais e o inverno em suas segundas residências. Nós costumamos chamar este grupo de pessoas “snow birds”, ou pássaros de inverno, porque eles “fogem” do inverno rigoroso no norte para um inverno mais ameno no sul.

Regulamentação para Compra e Venda de Imóveis

A compra e venda de imóveis nos Estados Unidos são regulamentadas por leis federais e estaduais. As leis federais na maior parte estão relacionadas com:

  • discriminação – por exemplo, vendedor não pode discriminar comprador, banco não pode discriminar comprador, etc.; e
  • financiamento – por exemplo, bancos têm que entregar uma estimativa do custo de compra e pagamentos mensais para o comprador, compradores não podem mentir em suas aplicações para financiamento, etc.

Abaixo das leis federais há leis estaduais que regem detalhes da compra e venda de imóveis em cada estado. As leis estaduais são muito mais específicas e definem como transações imobiliárias devem ser executadas dentro de cada estado. Por exemplo, no Arizona, leis estaduais definem:

  • Apenas agentes imobiliários com licença emitida pelo estado podem intermediar a compra e venda de imóveis. Esta lei é semelhante à lei brasileira que define que apenas médicos podem praticar medicina, ou advogados podem praticar advocacia.
  • Agentes imobiliários não podem pagar comissões para pessoas que não tenham licença. Por exemplo, se uma pessoa traz um cliente para um agente imobiliário, este agente não pode pagar comissão para esta pessoa.
  • Agentes imobiliários são autorizados a redigir contratos de compra e venda de imóveis. Em alguns estados americanos, apenas advogados podem redigir contratos de compra e venda de imóveis. Nestes estados, compradores têm que contratar um advogado para esta tarefa.
  • Contratos de compra e venda de imóveis só são válidos se forem postos em papel e assinados. Esta lei pode parecer estranha para nós brasileiros que temos o costume de colocar todos os contratos em papel e assinar. Mas aqui nos Estados Unidos para a maioria das transações comerciais não há a obrigação de se ter um contrato em papel. Contratos verbais são considerados válidos desde que se possa provar que eles foram fechados. No passado, até transações imobiliárias podiam ser negociadas e fechadas através de contratos verbais. Atualmente, porém, somente contratos por escrito são válidos.
  • Agentes imobiliários são obrigados a tratar todas as partes em uma transação imobiliária com respeito, integridade e abertura. Basicamente, agentes imobiliários não podem mentir para compradores, vendedores e bancos envolvidos na transação. Agentes imobiliários são obrigados a comunicar problemas relacionados com o imóvel para compradores. Por exemplo, se um agente imobiliário sabe que o imóvel tem problemas com encanamento de água, ele é obrigado a comunicar este fato para o comprador.

Processo de Venda de Imóveis

Em uma transação típica vendedores são representados por um agente imobiliário e compradores são representados por outro agente imobiliário. Desta forma, tentamos minimizar conflitos de interesse e proteger compradores e vendedores.

Quando um proprietário decide vender seu imóvel, ele normalmente segue o seguinte processo:

  1. Contrata um agente imobiliário para representá-lo.
  2. Agente do vendedor inclui o imóvel em um sistema eletrônico de cadastro de imóveis para venda. O nome em inglês é Multiple Listing System ou MLS.
  3. Agente do vendedor coloca uma placa na frente do imóvel informando que o imóvel está disponível para venda com o seu nome e telefone de contato. Desta forma, se alguém estiver passando em frente da propriedade e tiver interesse em obter mais informações, basta ligar para o agente do vendedor.
  4. Agente do vendedor divulga o imóvel para venda na Internet, jornais, etc. Esta é a fase de marketing do imóvel.
  5. Agente do vendedor é responsável por receber as ofertas das pessoas interessadas em comprar o imóvel.
  6. Agente do vendedor é responsável por apresentar as ofertas para o proprietário do imóvel (vendedor).
  7. Agente do vendedor negocia a oferta com o agente do comprador.
  8. Agente do vendedor obtém assinatura do vendedor no contrato de compra e venda de imóveis.
  9. Agentes do vendedor e comprador trabalham juntos gerenciando a transação do momento em que o contrato de compra e venda é assinado até a transferência de propriedade do imóvel. Na maioria das transações imobiliárias, este periodo é de 20 a 45 dias. Durante esta fase do processo, há uma série de documentos que devem ser preenchidos e entregues dentro de determinados prazos. Os agentes do vendedor e comprador são responsáveis por garantir que estes documentos são completados durante os prazos previstos no Contrato de Compra e Venda de Imóveis.

Processo de Compra de Imóveis

Vamos agora analizar o mesmo processo do ponto de vista do comprador.

Quando uma pessoa decide comprar um imóvel, ela normalmente segue o seguinte processo:

  1. Comprador contrata um agente para ajudá-lo na compra de um imóvel.
  2. Comprador faz uma aplicação de crédito imobiliário junto a um banco.
  3. Banco checa se comprador tem condições de comprar um imóvel e qual o valor máximo de compra.
  4. Banco prepara uma Carta de Pré-Aprovação de Crédito Imobiliário confirmando que banco está disposto a financiar a compra de imóvel para o comprador. Esta carta define o valor máximo que o banco está disposto a financiar.
  5. Comprador comunica suas preferências de imóvel para o seu agente. Por exemplo, localização do imóvel, quantos quartos, quantos metros quadrados, quantos banheiros, com piscina ou não, etc.
  6. Agente do comprador pesquisa o sistema eletrônico de cadastro de imóveis – Multiple Listing System – por imóveis que correspondem às preferências do comprador.
  7. Agente do comprador mostra os imóveis para o comprador.
  8. Quando comprador encontra um imóvel que ele gosta, agente do comprador preenche um Contrato de Compra e Venda de Imóveis com os detalhes da oferta.
  9. Comprador assina o Contrato de Compra e Venda de Imóveis.
  10. Agente do comprador envia para o agente do vendedor:
    • Contrato de Compra e Venda de Imóveis;
    • Carta de Pré-Aprovação de Crédito Imobiliário; e
    • Extrato bancário do comprador comprovando que ele tem dinheiro disponível para pagar a entrada do imóvel.
  11. Agente do comprador negocia compra do imóvel com agente do vendedor.
  12. Agente do comprador obtém assinatura do comprador no contrato final de compra e venda de imóveis.
  13. Agentes do vendedor e comprador trabalham juntos gerenciando a transação do momento em que o contrato de compra e venda é assinado até a transferência de propriedade do imóvel. Na maioria das transações imobiliárias, este periodo é de 20 a 45 dias. Durante esta fase do processo, há uma série de documentos que devem ser preenchidos e entregues dentro de determinados prazos. Os agentes do vendedor e comprador são responsáveis por garantir que estes documentos são completados durante os prazos previstos no Contrato de Compra e Venda de Imóveis.

Contrato de Compra e Venda de Imóveis

No Arizona utilizamos um contrato padrão para compra e venda de imóveis. Este contrato foi escrito pela associação estadual de agentes imobiliários – Arizona Association of REALTORS (AAR). Este contrato é utilizado na grande maioria de transações imobiliárias.

Quando comprador está pronto para fazer uma oferta, seu agente preenche o contrato com:

  • Nome do comprador.
  • Endereço do imóvel.
  • Valor da oferta de compra – quanto o comprador está disposto a pagar pelo imóvel;
  • Valor do depósito – quanto o comprador deseja depositar quando o contrato for aceito. Este valor serve para demonstrar para o vendedor que o comprador é sério e que pretende seguir com a transação. Este valor serve como uma reserva do imóvel.
  • Informações sobre o financiamento que o comprador utilizará para a compra do imóvel;
  • Data em que o comprador deseja comprar o imóvel – esta é a data limite para a transferência de propriedade do imóvel;
  • Nome da companhia de título e escrow – esta é a companhia responsável por pesquisar o título do imóvel para se assegurar que a pessoa que está vendendo o imóvel é realmente o proprietário do imóvel. Esta companhia também é a responsável por receber os valores de compra do imóvel e pagar os custos de venda. Por exemplo, o depósito pago pelo comprador quando o contrato é assinado é depositado com esta companhia de escrow. Caso a transação não se complete por culpa do vendedor, este depósito é devolvido para o comprador. Caso a transação não se complete por culpa do comprador, o depósito é pago ao vendedor como compensação.
  • Prazo para inspeção do imóvel – número de dias contados da data de assinatura do Contrato de Compra e Venda de Imóveis. Durante este período o comprador pode inspecionar a propriedade e decidir se ele deseja seguir com a transação. Caso ele decida cancelar a transação durante este período, ele tem direito a receber o seu depósito.
  • Prazo para aceitação da oferta – data limite em que a oferta de compra do imóvel é válida. Se o vendedor aceitar a oferta durante este prazo basta que ele assine o Contrato de Compra e Venda de Imóvel. Se o vendedor não assinar o contrato dentro deste prazo, a oferta perde seu valor.

Negociação de Compra e Venda de Imóveis

Normalmente, o comprador inicia a negociação submetendo sua oferta para o vendedor. A oferta é submetida no Contrato de Compra e Venda de Imóveis. Comprador assina o Contrato e envia para o vendedor. Desta forma para que o contrato seja válido basta que o vendedor assine o Contrato.

A oferta do comprador deve ser acompanhada de documentos comprovando que ele tem condições de comprar o imóvel. A quantidade de documentação necessária varia dependendo do vendedor. Alguns vendedores requerem mais documentação do que outros. Na maioria dos casos um dos seguintes documentos é suficiente:

  • para transações em dinheiro – quando o comprador vai pagar em dinheiro pela compra do imóvel – extrato bancário ou carta de instituição financeira confirmando que o comprador tem o dinheiro para comprar o imóvel.
  • para transações financiadas – quando o comprador vai obter um financiamento para comprar o imóvel – carta de pré-aprovação da instituição financeira confirmando que a instituição está disponível a financiar a compra do imóvel para o comprador; e extrato bancário ou carta de instituição financiera confirmando que o comprador tem dinheiro suficiente para pagar a entrada e os custos de documentação e compra do imóvel.

Quando o vendedor recebe um Contrato de Compra e Venda de Imóvel ele tem quatro opções:

  1. Aceitar a oferta e assinar o Contrato.
  2. Fazer uma contra-oferta.
  3. Rejeitar a oferta – normalmente quando o vendedor não acredita que o comprador seja sério ou tenha condições de comprar o imóvel. Neste caso, o vendedor resolve não perder tempo fazendo uma contra-oferta. Esta opção é também comum quando o vendedor se sente ofendido pela oferta do comprador. Isto ocorre geralmente quando a oferta do comprador é muito abaixo do preço pedido pelo vendedor.
  4. Ignorar a oferta – vendedor resolve não responder. Para todos os efeitos práticos esta opção tem os mesmos resultados que opçao 3 acima.

Aceitação da Oferta de Compra do Imóvel

Como dito acima, basta que o vendedor assine o Contrato de Compra e Venda de Imóvel submetido pelo comprador para que o contrato seja válido.

Contra-oferta

Em alguns casos o vendedor decide submeter uma contra-oferta para o comprador modificando preço ou condições da oferta original. Neste caso vendedor preenche um documento com as condições da contra-oferta, assina e envia de volta para o comprador.

Comprador pode aceitar a contra-oferta, submeter uma segunda contra-oferta de volta para o vendedor, ou cancelar o contrato.

Se o comprador aceitar as condições da contra-oferta, basta que ele assine a contra-oferta para que o Contrato de Compra e Venda de Imóvel, modificado pela contra-oferta seja válido.

Se o comprador decidir submeter uma segunda contra-oferta de volta para o vendedor, basta que ele preencha um outro documento com as condições da contra-oferta.

Compradores e vendedores podem submeter contra-ofertas até que eles cheguem a um acordo sobre a transação. Na maioria dos casos, compradores e vendedores chegam a um acordo após 1 ou 2 contra-ofertas.

Assinaturas

Nos Estados Unidos contratos de compra e venda de imóveis não necessitam reconhecimento de firma. Basta a assinatura das partes para que o contrato seja válido.

Adicionalmente, contratos não necessitam ser apresentados no original. Cópias e faxes são aceitos. Na verdade é muito raro que utilizemos o contrato original.

Veja abaixo o procedimento de obter assinaturas mais comumente utilizado:

  1. Agente do comprador prepara o Contrato de Compra e Venda de Imóveis e envia para o comprador por email.
  2. Comprador imprime o Contrato, assina nos locais apropriados, escaneia o documento e envia por email para o agente do comprador.
  3. Agente do comprador envia Contrato por email para o agente do vendedor.
  4. Agente do vendedor confirma que toda documentação foi submetica e envia o Contrato para o vendedor.
  5. Vendedor imprime o Contrato, assina nos locais appropriados, escaneia o Contrato e envia para o agente do vendedor.
  6. Agente do vendedor envia o Contrato por email para o agente do comprador.

O documento original assinado pelo comprador não é utilizado em nenhum momento da transação.

Ao final da transação, o comprador e o vendedor assinam os documentos de transferência na presença de um oficial de cartório que verifica documentos de identidade e confirma que as assinaturas foram feitas em sua presença. Esta assinatura é normalmente feita no escritório da companhia de títulos e escrow responsável pela transação.

Na maioria dos casos, compradores e vendedores não se encontram em momento algum durante a transação. A assinatura normalmente acontece na companhia de escrow, once vendedor e comprador assinam em horários diferentes.

Assinatura Eletrônica

Nos últimos anos, assinaturas eletrônicas começaram a ser aceitas para Contratos de Compra e Venda de Imóveis. Esta tecnologia permite que compradores e vendedores assinem documentos eletronicamente, sem necessidade de imprimir ou escanear.

O número de agentes de imóveis que utilizam esta tecnologia é ainda pequeno, mas está crescendo a cada dia. Nós utilizamos esta tecnologia como uma forma de facilitar a assinatura de documentos pelos nossos clientes no Brasil.

Veja abaixo um sumário do processo de obter assinatura eletrônica em um Contrato de Compra e Venda de Imóveis:

  1. Preparamos o Contrato eletronicamente.
  2. Inserimos (upload) o Contrato no sistema de assinatura eletrônica.
  3. O sistema de assinatura eletrônica envia o Contrato por email para o cliente.
  4. Cliente recebe o Contrato em seu email, abre o documento, revisa o conteúdo, e autoriza a inserção das assinatura eletrônicas. O cliente tem total controle se ele deseja assinar o documento ou não.
  5. Quando o cliente termina de assinar o documento, o sistema de assinatura eletrônica envia uma confirmação para nós.
  6. Enviamos o Contrato assinado eletrônicamente para o vendedor.

O sistema de assinatura eletrônica mantém informação sobre o endereço de email das pessoas que assinaram o documento, o endereço de IP, e outras informações básicas que permitem confirmar quem assinou o documento.

Apesar do aumento de utilização da tecnologia, ainda há alguns bancos que requerem a assinatura tradicional nos documentos. Eles aceitam facsimile e documentos escaneados, mas a assinatura tem que ter sido feita pelas mãos da pessoa.

Assinaturas eletrônicas ainda não são aceitas nos documentos finais de transferência de propriedade e de financiamento. Estes documentos ainda requerem assinaturas reais dos vendedores, compradores, etc. Nós referimos a este tipo de assinatura como “wet signatures”

Registro de Imóveis

No Brasil existem cartórios de registro de imóveis onde se registram títulos de propriedade e transferências de imóveis. Cada cartório é responsável por uma área geográfica e todos os imóveis dentro da área de atuação daquele cartório têm que ser registrados naquele cartório.

Nos Estados Unidos, documentos de propriedade e transferências de imóveis são registrados no condado onde o imóvel está localizado. Condados são grandes regiões que incluem diversas cidades dentro do estado. Cada estado está dividido em condados. E cada condado inclui uma série de cidades.

Por exemplo, Arizona está dividido em 15 condados. O maior condado é Maricopa County onde está a capital do estado, Phoenix, e outras grandes cidades ao redor de Phoenix. Imóveis em Phoenix são registrados no Maricopa County Recorder’s Office.

Quando a companhia de títulos e escrow faz sua pesquisa para se assegurar que o vendedor é o dono do imóvel, eles checam com o Recorder’s Office do condado onde o imóvel está localizado. E ao final da transação, após vendedor e comprador assinarem os documentos de transferência, a companhia de títulos e escrow faz o registro da transferência junto ao Recorder’s Office.

 

Por exemplo, quando um comprador assina um contrato, seu agente normalmente escaneia e envia o contrato por email para o agente do vendedor. O vendedor imprime o contrato com a assinatura do comprador e aprese

preenchendo e enviando o Contrato de Compra e Venda de Imóvel negociação começa com mentir para seus clientes ou para os bancos.Nos Estados Unidos é possível utilizar contratos verbais para uma série de transações têm uma tradição de utilizar contratos verbais. Aqu

  •  regulamentações federais e estaduais

 

Não há restrições para compra deestrangeiros com imóveis nos Estados Unidos sem rest

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